Hasta ahora, cuando un propietario te encargaba reformar el piso que tiene alquilado, la respuesta sobre el IVA solía ser incómoda: esa obra no entraba en el 10 % pensado para la vivienda de uso particular. A partir del 1 de diciembre eso cambia. Y, de paso, cambia algo que afecta a casi todas tus reformas: cómo te pagan.
Qué cambia el 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE núm. 249 del 7 de octubre, modifica en su artículo 7 la Ley del IVA. Según su texto, se amplía el tipo reducido a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
La AEAT, en su página de novedades normativas de IVA de 2026, fija la fecha: la ampliación tiene efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Y resume los requisitos en tres:
- Antigüedad: la vivienda tiene que tener al menos dos años desde su construcción o rehabilitación.
- Materiales: los materiales que aporta quien hace la obra no pueden superar el 40 % de la base imponible.
- Forma de pago: el pago tiene que hacerse con tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas de entidades de crédito a favor de quien realiza las obras.
Los dos primeros ya los conoces si aplicas el 10 % en reformas de vivienda particular. Los repasamos con ejemplos en cuándo se aplica el IVA del 10 % en reformas. El tercero es nuevo.
Quién puede aplicar ahora el 10 % en una vivienda de alquiler
La clave está en la expresión «cualquiera que sea la condición del arrendador». Según el BOE y la AEAT, da igual si el piso es de un particular que alquila una vivienda o de una sociedad que tiene varias en alquiler: si la vivienda se destina a alquiler habitual y se cumplen los requisitos, la obra de renovación o reparación puede ir al 10 %.
Para un reformista o un instalador, esto abre un tipo de cliente que hasta ahora tenía peor encaje fiscal: el propietario que arregla el piso entre un inquilino y el siguiente, o la empresa que gestiona viviendas en alquiler y encarga reparaciones con frecuencia.
Lo que no cambia es el resto del criterio. Una obra en un local, en una oficina o en una vivienda nueva sigue fuera de esta vía. Y el límite del 40 % de materiales pesa igual que antes: en una reparación con mucho material, como cambiar un equipo, es fácil pasarse. Si trabajas para comunidades de propietarios, el cálculo del 40 % con ejemplos está en el IVA en obras de comunidades de propietarios.
El requisito nuevo que afecta a todas tus reformas: cómo te pagan
Este es el punto que más se va a notar en el día a día, y no solo en el alquiler.
En la práctica, el cobro deja de ser un detalle que se resuelve al final de la obra. Según la AEAT, los medios válidos son la tarjeta, la transferencia, el cheque nominativo y el ingreso en cuenta. Fuera de esa lista queda, por ejemplo, el pago en efectivo. La lista tampoco nombra el Bizum: si cobras así, pregunta a tu asesoría antes de facturar al 10 %.
El artículo de RocaJunyent publicado en Economist & Jurist lo resume con una expresión clara: el tipo reducido se aplica siempre que el pago de las obras se realice por medios trazables.
Esto conecta con algo que vemos a menudo en el sector: la forma de pago se habla de palabra y se descubre el día de cobrar. Con esta norma, dejarla escrita desde el presupuesto pasa a tener efecto fiscal. Si quieres repasar cómo atar el cobro antes de empezar, lo contamos en cómo cobrar una reforma a un cliente particular y en las cláusulas del contrato de reforma.
El decreto-ley todavía tiene que convalidarse
Un real decreto-ley entra en vigor sin pasar por el Parlamento, pero el Congreso tiene que convalidarlo en un plazo. Con el Congreso disuelto por la convocatoria de elecciones, esa decisión corresponde a la Diputación Permanente.
El riesgo no es teórico. Según Pérez-Llorca, el 2 de octubre el Congreso no convalidó el Real Decreto-ley 26/2026, que dejó de tener efectos jurídicos ese mismo día. Y según Economist & Jurist, el 29/2026 reproduce en lo sustancial el paquete tributario de aquel decreto derogado.
¿Qué pasaría si tampoco se convalida? Según Fabregat Perulles Sales, la norma sigue en vigor hasta que la Diputación Permanente rechace su convalidación, y sobre los efectos de lo hecho durante su vigencia no hay una solución uniforme. La opinión doctrinal mayoritaria que recogen es que la derogación no debería anular por sí sola todo lo realizado mientras estuvo en vigor, y que cada situación se analiza por separado.
Como la ampliación del alquiler tiene efectos desde el 1 de diciembre y el plazo de convalidación vence antes, el 6 de noviembre, lo más probable es que sepas si se mantiene antes de facturar la primera obra con el tipo nuevo.
Qué hacer en tus presupuestos y facturas desde ya
Sin entrar en el caso concreto de cada cliente, que es cosa de tu asesoría, hay cuatro cosas que puedes ordenar ya:
- Escribe la forma de pago en el presupuesto. Si vas a aplicar el 10 %, que el cliente sepa desde el principio que el pago tiene que ser por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Mejor descubrirlo al firmar que al cobrar.
- Pregunta el uso de la vivienda y déjalo por escrito. En una vivienda de alquiler, que conste en el presupuesto que el propietario la destina a alquiler habitual. En una de uso particular, lo mismo con su uso.
- Calcula el 40 % de materiales antes de elegir el tipo. Si el material aportado supera el 40 % de la base, la obra va al 21 % aunque la vivienda sea de alquiler. Un ejemplo de factura de reforma con IVA del 10 % ayuda a ver dónde se separa cada línea.
- Marca las obras que cruzan el 1 de diciembre. Si una reforma de un piso de alquiler empieza en noviembre y se cobra en diciembre, consulta con tu asesoría qué tipo corresponde a cada factura antes de emitirla.
En Spun, el tipo de IVA de cada presupuesto y factura se configura en el documento, y es responsabilidad del profesional elegir el que corresponde. Cada cobro de una factura se registra con su forma de pago (transferencia, tarjeta, cheque, efectivo u otra), así que puedes tener a mano cómo te pagó cada cliente si algún día te lo piden.
Preguntas frecuentes
¿Desde cuándo puedo aplicar el IVA del 10 % en la reforma de un piso de alquiler?
Según la AEAT, desde el 1 de diciembre de 2026, siempre que la vivienda se destine a alquiler habitual, tenga al menos dos años, los materiales no superen el 40 % de la base y el pago sea por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta. Depende de que el Real Decreto-ley 29/2026 se convalide.
¿Sirve si el propietario es una empresa?
Sí. Según el BOE y la AEAT, la ampliación se aplica cualquiera que sea la condición del arrendador, siempre que la vivienda se destine a alquiler habitual y se cumplan el resto de requisitos.
¿Puedo seguir aplicando el 10 % si el cliente me paga en efectivo?
Según la AEAT, el requisito de pago por tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en cuenta es nuevo y se aplica también a las obras en vivienda de uso particular. El efectivo no está en esa lista, así que consulta con tu asesoría antes de facturar al 10 % una obra cobrada así.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Según Fabregat Perulles Sales, la convalidación tiene que llegar antes del 6 de noviembre. Si se rechaza, la norma deja de estar en vigor, y sobre lo hecho mientras estuvo vigente la opinión mayoritaria es que no se anula sin más, sino que cada caso se analiza por separado.
Fuentes
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823)
- AEAT: Novedades de normativa 2026 en IVA
- Fabregat Perulles Sales: Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, entrada en vigor y convalidación
- Pérez-Llorca: el Congreso no convalida el Real Decreto-ley 26/2026
- Economist & Jurist: medidas tributarias del Real Decreto-ley 29/2026 sobre vivienda