¿Qué IVA lleva una obra para una comunidad de propietarios? Tejado, ascensor, portería y fontanería común.
El IVA del 10% aplica a la obra de rehabilitación o reparación de un edificio de viviendas con más de 2 años de antigüedad cuando el material aportado no supera el 40% de la base imponible (art. 91.Uno.3 LIVA); el resto va al 21% general. En la reparación de una cubierta con 6.000 € de base, un material de 2.100 € (35%) mantiene el 10% —600 € de cuota y 6.600 € de total—, pero si el material sube a 2.700 € (45%) el trabajo pasa al 21%: 1.260 € de cuota y 7.260 € de total.
El tejado, el ascensor, la portería y la fontanería común no llevan el mismo IVA por ser «de la comunidad».
Llevan el que corresponde a cada obra, y el material que aportas es lo que decide si cruza al 21%.
IVA por tipo de obra en una comunidad de propietarios
Criterios del art. 91.Uno.3 LIVA aplicados a las obras que suele contratar una comunidad
| Tipo de obra | IVA | Cuándo |
|---|---|---|
| Reparación e impermeabilización de tejado o cubierta | 10% | Edificio de viviendas ≥2 años, si material ≤40% |
| Sustitución completa del ascensor (equipo nuevo) | 21% | El equipo nuevo suele superar el 40% de material |
| Mantenimiento correctivo del ascensor (piezas puntuales) | 10% | Si el material de la reparación no supera el 40% |
| Reforma de la vivienda del portero | 10% | Es vivienda de uso particular, mismos requisitos |
| Obra en el local o garaje de la portería | 21% | No es vivienda: tipo general |
| Reparación de bajantes y red de fontanería común | 10% | Rehabilitación de instalación común del edificio |
| Ampliación o instalación nueva de fontanería | 21% | No es rehabilitación de lo existente |
| Pintura y acabados de escalera y zonas comunes | 10% | Elemento común de vivienda que cumple requisitos |
| Pavimento o pintura del garaje comunitario | 21% | El garaje no es vivienda habitual |
Tabla orientativa. El caso concreto —antigüedad del edificio, proporción de materiales y si el espacio es vivienda— lo confirma tu asesor.
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Ejemplo: reparación de cubierta con 6.000 € de base
La misma obra y la misma base imponible, con distinto material aportado. La diferencia decide el tipo de IVA.
| Concepto | Material bajo el 40% (10%) | Material sobre el 40% (21%) |
|---|---|---|
| Base imponible | 6.000,00 € | 6.000,00 € |
| Material aportado | 2.100,00 € | 2.700,00 € |
| Material sobre la base | 35,0 % | 45,0 % |
| Cuota de IVA | 600,00 € | 1.260,00 € |
| Total de la obra | 6.600,00 € | 7.260,00 € |
Comprobación: 6.000 × 0,10 = 600 € y total 6.600 € en la columna izquierda; 6.000 × 0,21 = 1.260 € y total 7.260 € en la derecha. Solo cambia el material aportado, no la base imponible.
El IVA de una obra de comunidad se decide obra a obra, no por el cliente.
«Cobré la reparación del tejado al 10% igual que siempre, sin mirar que esta vez el material subía.»
«Facturé el ascensor nuevo al 10% porque era «lo mismo de siempre» y Hacienda me pidió la diferencia.»
«Metí la obra del garaje en la misma factura que la fontanería de las viviendas, al mismo tipo.»
Con el material desglosado por obra, la proporción sobre la base se ve antes de emitir, y cada intervención lleva el tipo que le corresponde.
Cómo decides el IVA de cada obra en una comunidad
Tres pasos, obra a obra
Identificas el tipo de espacio y de obra.
Vivienda o zona común no residencial (garaje, local), y si es rehabilitación o instalación nueva.
Desglosas el material aportado.
Ves qué porcentaje de la base representa antes de decidir el tipo: por debajo o por encima del 40%.
Facturas con el tipo que corresponde a esa obra.
Cada intervención de la comunidad puede llevar un tipo distinto, según lo que has desglosado.
Por qué SPUN para el IVA de obras en comunidades
El tipo se configura por obra, no por cliente.
La reparación de tejado y la sustitución del ascensor de la misma comunidad pueden llevar tipos distintos.
El umbral del 40%, a la vista.
El material desglosado en su línea, con su peso sobre la base antes de emitir.
Del presupuesto a la factura con el mismo tipo.
Lo que presupuestaste al 10% se factura al 10%, obra por obra. Diseñado para adaptarse a Verifactu.
Preguntas frecuentes sobre el IVA de obras en comunidades de propietarios
¿Qué IVA lleva la reparación del tejado de una comunidad?
El 10% si el edificio de viviendas tiene más de 2 años y el material aportado no supera el 40% de la base (art. 91.Uno.3 LIVA). En el ejemplo, con 2.100 € de material sobre 6.000 € de base (35%), se mantiene el 10% y el total es 6.600 €.
¿Y la sustitución del ascensor de una comunidad?
Suele ir al 21%, porque el equipo nuevo del ascensor tiende a superar el 40% de material sobre la base. El mantenimiento correctivo con piezas puntuales, en cambio, puede quedarse en el 10% si el material no cruza ese umbral.
¿La obra en la vivienda del portero lleva el mismo IVA que cualquier otra vivienda?
Sí. Si es la vivienda de uso particular del portero y cumple los requisitos de antigüedad y material, aplica el mismo 10%. El local o garaje de la portería, al no ser vivienda, va al 21%.
¿Qué IVA lleva la reparación de fontanería en las zonas comunes de un edificio?
La reparación de bajantes y de la red existente puede aplicar el 10% como rehabilitación de una instalación común del edificio de viviendas. Una ampliación o instalación nueva no es rehabilitación y va al 21%.
¿Hay obras de una comunidad que siempre llevan el 21%, sin depender del material?
Las que no son vivienda —garaje, local de portería, zonas no residenciales— van al 21% general con independencia del material aportado, porque el requisito de vivienda del art. 91.Uno.3 LIVA no se cumple.
Deja de aplicar el mismo IVA a todo.
Configúralo obra a obra.
Tejado, ascensor, portería o fontanería común, cada uno con el tipo y el desglose de material que le corresponde.
Sin mirar el BOE cada vez, sin sustos de Hacienda.