Cómo se hace una factura a una comunidad de propietarios. Con su CIF y sus intervenciones del mes.
Una factura a una comunidad de propietarios va a nombre de la comunidad, con su CIF, y puede agrupar varias intervenciones del mes en un único documento, cada una en su propia línea. En el ejemplo, mantenimiento mensual de un edificio: base 800 €, material 184 € (23% de la base), IVA 10% de 80 € y total 880 €. Si el material sube —por ejemplo, al sustituir un equipo— la base pasa a 1.420 € con un 56,6% de material y el tipo cambia al 21%: 1.718,20 € de total.
Una comunidad no es un cliente que se factura una vez al mes por una sola cosa.
Y cuánto material lleves en la factura decide si se queda en el 10% o cruza al 21%.
Factura a una comunidad de propietarios — ejemplo completo
Mantenimiento mensual de un edificio de viviendas: revisión de instalaciones comunes, una reparación de fontanería, repaso de pintura del portal y sustitución de luminarias de emergencia.
Factura
F-2026-0087
Fecha: 3 de marzo de 2026
Mantenimientos Rovira S.L.
NIF: B29384756
C/ del Tejar 18, 28039 Madrid
Cliente
Comunidad de Propietarios C/ Alcocer 12
NIF: H12345678 · C/ Alcocer 12, 28025 Madrid
Partidas
Mantenimiento mensual · Revisión de puerta automática, ascensor y grupo de presión
1 ud × 180,00 €
180,00 €
Reparación · Fuga en bajante de pluviales del patio interior
1 ud × 140,00 €
140,00 €
Pintura · Repaso de zócalo y rodapié del portal
12 m² × 14,00 €
168,00 €
Sustitución · Luminarias de emergencia de la escalera
4 ud × 32,00 €
128,00 €
Material aportado: luminarias, pintura y sellador (albarán)
1 ud × 184,00 €
184,00 €
Comprobación: 180 + 140 + 168 + 128 + 184 = 800 € de base; 800 × 0,10 = 80 € y total 880 €. El material aportado son 184 €, el 23% de la base, por debajo del 40% del art. 91.Uno.3 LIVA.
Los precios unitarios son de muestra para poder seguir la aritmética, no precios de mercado. El tipo de IVA que corresponde a cada intervención es responsabilidad del profesional; confírmalo con tu asesor.
¿Y si al final del mes hay que facturar al administrador?
El administrador de fincas es a menudo quien recibe el correo con la factura, y algunas comunidades piden que el desglose de intervenciones sea claro para poder llevarlo a junta. Cómo llevar presupuesto, factura y cobro comunidad por comunidad →
Pero el destinatario de la factura sigue siendo la comunidad, con su propio CIF: el administrador es el canal por el que se envía, no el cliente que se factura.
El mismo mes de mantenimiento, con y sin equipo sustituido
Lo que decide el tipo de IVA no es que el cliente sea una comunidad: es cuánto material acabas aportando tú. Sustituir un equipo cruza el umbral del 40%.
| Concepto | Solo mantenimiento (el ejemplo) | Con sustitución de equipo |
|---|---|---|
| Base imponible | 800,00 € | 1.420,00 € |
| Material aportado | 184,00 € | 804,00 € |
| Material sobre la base | 23,0 % | 56,6 % |
| ¿Supera el umbral del 40%? | No | Sí |
| Tipo que puede aplicar | 10 % | 21 % |
| Cuota de IVA | 80,00 € | 298,20 € |
| Total de la factura | 880,00 € | 1.718,20 € |
Comprobación de la columna derecha: 800 + 620 € de motor y cuadro de maniobra de la puerta de garaje = 1.420 € de base; material 184 + 620 = 804 €, el 56,6% de la base; 1.420 × 0,21 = 298,20 € y total 1.718,20 €.
Errores frecuentes al facturar a una comunidad de propietarios
Facturar «mantenimiento del mes» en una sola línea. La junta suele pedir ver qué intervención corresponde a cada importe, y una línea sola no permite comparar con lo aprobado.
Poner el nombre del administrador como destinatario. El administrador es el canal por el que se envía la factura, pero el destinatario y el CIF son los de la comunidad.
No separar el material sustituido en su propia línea. Es el dato que decide el 40% del art. 91.Uno.3 LIVA. Diluirlo dentro del precio de la intervención impide verlo antes de emitir.
Facturar todas las comunidades con el mismo número de serie mezclado. La numeración debe ser correlativa dentro de cada serie declarada (RD 1619/2012, art. 6.1.a).
No dejar constancia de qué intervenciones lleva cada factura. Si aparece una reclamación en junta meses después, sin ese detalle no hay forma rápida de comprobar qué se facturó.
Contenido informativo orientado al oficio. No sustituye el asesoramiento de tu gestoría ni la lectura de la norma aplicable a cada intervención en una comunidad.
Por qué SPUN para facturar a comunidades de propietarios
Una ficha de cliente por comunidad, con su CIF.
El administrador es a quien envías la factura; el destinatario y el CIF siguen siendo los de la comunidad.
Varias intervenciones, una factura clara.
Cada intervención del mes en su propia línea, para que la junta pueda comparar con lo aprobado.
La cuenta del 40% hecha antes de emitir.
El material sustituido en su línea y su peso sobre la base a la vista. Diseñado para adaptarse a Verifactu.
Preguntas frecuentes sobre facturar a una comunidad de propietarios
¿Cómo se agrupan varias intervenciones del mes en una factura a una comunidad?
Cada intervención en su propia línea, con el material aportado aparte. En el ejemplo son cuatro intervenciones y una línea de material, cinco líneas en total con 800 € de base.
¿La factura va a nombre del administrador de fincas o de la comunidad?
A nombre de la comunidad, con su propio CIF y dirección. El administrador es el canal por el que recibe la factura, pero el destinatario que consta en el documento es la comunidad.
¿Qué IVA lleva una factura de mantenimiento a una comunidad de propietarios?
El ejemplo aplica el 10% del art. 91.Uno.3 LIVA: edificio de viviendas de más de 2 años y material aportado que no supera el 40% de la base. Con 184 € de material sobre 800 € de base sale el 23%. Si el material sube al 56,6% —por ejemplo, al sustituir un equipo—, el trabajo va al 21%.
¿Qué pasa si en una intervención el material pesa más que en las demás?
Que la proporción de esa factura concreta puede cruzar el 40% aunque el resto del mes se haya quedado por debajo. En el ejemplo, sustituir el motor de una puerta de garaje sube el material del 23% al 56,6% y el tipo pasa del 10% al 21%.
¿Puedo emitir una factura distinta por cada comunidad que mantengo?
Sí, y es lo habitual: cada comunidad es un cliente propio con su CIF, así que sus intervenciones se agrupan en su propia factura, sin mezclarse con las de otra comunidad.
Agrupa las intervenciones del mes.
Pruébalo gratis.
Cada intervención en su línea, el material aparte y el CIF de la comunidad en el destinatario.
Sin adivinar el tipo de IVA cuando cambia el material.