Checklist: ¿Puedo aplicar el 10%?
Antes de facturar con IVA reducido, comprueba estos puntos. Si alguno es "No", aplica el 21%:
| Requisito | ¿Cumple? |
|---|---|
| Es una obra de renovación o reparación (no mantenimiento ordinario) | ☐ Sí / ☐ No |
| La vivienda tiene más de 2 años desde su primera ocupación o entrega | ☐ Sí / ☐ No |
| El destinatario de la factura es persona física | ☐ Sí / ☐ No |
| El cliente destina la vivienda a uso particular (no alquiler, no actividad económica) | ☐ Sí / ☐ No |
| Los materiales que aportas NO superan el 40% de la base imponible | ☐ Sí / ☐ No |
| No es obra nueva, ampliación ni rehabilitación estructural | ☐ Sí / ☐ No |
| El cliente ha firmado declaración responsable | ☐ Sí / ☐ No |
Si todos son "Sí", puedes facturar al 10%. Ante cualquier duda sobre tu caso concreto, consulta con tu asesor fiscal.
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Requisitos legales en detalle
1. Renovación o reparación, no mantenimiento
La Ley 37/1992 distingue claramente entre tipos de obras. El IVA reducido del 10% aplica a renovación y reparación, que implican restituir o mejorar elementos deteriorados o en mal estado.
El mantenimiento ordinario (limpieza, conservación preventiva, pequeños ajustes de rutina) tributa al 21%. La diferencia no siempre es obvia: cambiar una caldera averiada es reparación; una revisión anual de la caldera es mantenimiento.
Ejemplo práctico: Sustituir tuberías corroídas → renovación (posible 10%). Desatascar un desagüe → mantenimiento (21%).
2. Vivienda de más de 2 años
La vivienda debe haber sido ocupada o entregada hace más de dos años. Cuenta la fecha de primera ocupación o escritura, no la de construcción del edificio.
Ejemplo: Vivienda terminada en 2020 pero escriturada y entregada en enero de 2024 no cumple el requisito hasta enero de 2026.
3. Destinatario y uso de la vivienda (requisito clave)
El cliente debe ser una persona física que destine la vivienda a uso particular. Este es el concepto legal que establece la AEAT para este supuesto. Quedan excluidos:
- Empresas, sociedades y entidades jurídicas
- Autónomos que facturen para su actividad profesional
- Personas que destinen el inmueble a alquiler, cesión o reventa
- Inmuebles desocupados sin uso particular efectivo
Importante: No basta con que sea persona física; debe destinar esa vivienda a su uso particular (vivir en ella o usarla de forma habitual como consumidor final).
4. Materiales: la regla del 40%
Los materiales que tú aportas y facturas no pueden superar el 40% de la base imponible total de la operación.
| Concepto | Importe | % del total |
|---|---|---|
| Mano de obra | 2.000 € | 66,7% |
| Materiales aportados por ti | 1.000 € | 33,3% |
| Total base imponible | 3.000 € | ✅ Materiales menor del 40% |
Si los materiales superan el 40%, toda la factura tributa al 21%. No puedes fraccionar la operación en dos facturas para eludir este límite.
Casos frecuentes
Reforma de baño o cocina
IVA 10% si: vivienda con más de 2 años, cliente persona física para uso particular, materiales (sanitarios, azulejos, grifería, muebles) que aportas menor del 40%.
IVA 21% si: el destinatario es empresa, la vivienda tiene menos de 2 años, los materiales superan el 40%, o el inmueble no se destina a uso particular.
Instalación de aerotermia o aire acondicionado
IVA 10% si: es renovación de sistema en vivienda con más de 2 años, uso particular, materiales menor del 40%.
IVA 21% si: es local comercial, vivienda nueva, segunda residencia no habitual, o instalación en obra nueva.
Recuerda que la simple sustitución de equipos viejos se considera renovación, mientras que una instalación nueva en vivienda recién construida es obra nueva (21%).
Reparaciones cubiertas por seguro
Cuando el destinatario de la factura es la aseguradora (una empresa), aplica IVA 21%. Da igual que la vivienda cumpla los requisitos: lo determinante es quién recibe y paga la factura.
Si el seguro reembolsa al propietario y tú facturas directamente al particular, puede aplicar el 10% si se cumplen el resto de requisitos.
Obras en comunidades de propietarios
Este supuesto requiere análisis caso a caso. En el marco de renovación y reparación que tratamos aquí, la AEAT lo plantea con el requisito de destinatario persona física y uso particular.
Para otros supuestos (determinadas ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas), la normativa define "principalmente viviendas" como aquellas donde más del 50% de la superficie se destina a uso residencial.
Recomendación: Si trabajas para una comunidad, revisa el supuesto concreto con asesoría antes de emitir factura. No apliques el 10% automáticamente.
Errores que te cuestan dinero
Error 1: No pedir declaración responsable
Si aplicas el 10% sin documentación y Hacienda comprueba que el inmueble no cumplía los requisitos, tú respondes del IVA no ingresado más recargos e intereses.
Solución: Pide siempre al cliente que firme una declaración responsable indicando que la vivienda tiene más de 2 años, que la destina a uso particular, y que actúa como consumidor final.
Error 2: Confundir renovación con mantenimiento
No toda intervención en una vivienda es "renovación". Los trabajos de conservación rutinaria, limpieza o ajustes menores son mantenimiento y tributan al 21%.
Error 3: Calcular mal el porcentaje de materiales
Solo cuentan los materiales que tú aportas y facturas. Si el cliente compra los azulejos por su cuenta, no entran en tu cálculo del 40%.
Error 4: Fraccionar factura para eludir el 40%
Emitir dos facturas separadas (una de mano de obra, otra de materiales) para que ninguna supere el límite es fraude de ley. Hacienda lo detecta y sanciona.
Error 5: Aplicar 10% en viviendas nuevas
La primera entrega de vivienda nueva tributa al 10%, pero es un hecho imponible diferente (entrega de bien) que gestiona el promotor. Tu reforma en vivienda con menos de 2 años va al 21%.
Ejemplo numérico completo
Caso: Renovación de baño en vivienda de 2018. Cliente propietario que vive en ella.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Desmontaje y preparación | 400 € |
| Fontanería (reparación instalación) | 600 € |
| Albañilería y alicatado | 1.200 € |
| Instalación eléctrica | 300 € |
| Subtotal mano de obra | 2.500 € |
| Sanitarios (WC, lavabo, plato ducha) | 650 € |
| Grifería | 180 € |
| Azulejos y materiales | 420 € |
| Subtotal materiales | 1.250 € |
| BASE IMPONIBLE | 3.750 € |
Cálculo del porcentaje de materiales: 1.250 € ÷ 3.750 € = 33,3% → Cumple (menor del 40%)
Factura final:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Base imponible | 3.750,00 € |
| IVA 10% | 375,00 € |
| TOTAL FACTURA | 4.125,00 € |
Si los materiales fueran 1.600 € (42,6% del total), toda la factura iría al 21%: base 3.750 € + IVA 787,50 € = 4.537,50 €. La diferencia supone 412,50 € más para el cliente.
Si quieres cuadrar los números antes de cerrar el precio, puedes usar la calculadora de presupuesto de reforma.
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Aplicar el IVA correcto es solo una parte. Desde el 1 de julio de 2027, los autónomos deben emitir sus facturas con un software adaptado a Verifactu, la normativa de sistemas de facturación verificada.
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Preguntas frecuentes
Preguntas frecuentes
¿Puedo aplicar IVA 10% si el cliente es una empresa?
No. El IVA reducido del 10% solo aplica cuando el destinatario es una persona física que destina la vivienda a uso particular. Si facturas a una empresa, sociedad o autónomo para su actividad, aplica el 21%.
¿Qué pasa si los materiales superan el 40% del total?
Si el coste de los materiales que aportas supera el 40% de la base imponible, debes aplicar el 21% a toda la factura. No puedes dividir: o es 10% o es 21%.
¿La instalación de aire acondicionado lleva IVA 10%?
Puede aplicar el 10% si es una renovación o reparación en vivienda de más de 2 años destinada a uso particular, con materiales inferiores al 40%. Si es local comercial, vivienda nueva o segunda residencia no habitual, aplica 21%.
¿Las comunidades de propietarios pueden beneficiarse del 10%?
Depende del tipo de obra. En el supuesto de renovación o reparación de vivienda que tratamos aquí, la AEAT lo plantea con el requisito de destinatario persona física y uso particular. Para otros supuestos (determinadas ejecuciones de obra en edificaciones principalmente residenciales) puede haber reglas distintas. Si es comunidad, revísalo caso a caso con asesoría antes de emitir factura.
¿Cómo demuestro que el cliente destina la vivienda a uso particular?
El cliente debe firmar una declaración responsable indicando que la vivienda tiene más de 2 años y que la destina a su uso particular. Conserva este documento junto con la factura.
Fuentes
Publicado el 26 de diciembre de 2025. Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento fiscal profesional para tu caso concreto.