Cómo se presupuesta una obra de albañilería. Capítulo a capítulo.
Un presupuesto de albañilería se organiza en capítulos —medios auxiliares, demolición, albañilería de reparación, acabados y material— con las unidades de obra medidas en m², ml o ud. En el ejemplo, rehabilitación del patio de un edificio de 1972: base 12.800 €, IVA 10% de 1.280 € y total 14.080 €.
El andamio se lleva el 15,6% del presupuesto y no repara ni un metro de fachada.
Por eso los medios auxiliares van en su capítulo, y no dentro del precio del trabajo.
Presupuesto de albañilería — ejemplo completo
Rehabilitación del patio interior de un edificio de 1972, contratada por la comunidad de propietarios: andamio, picado de lo degradado, reparación de fisuras y monocapa nuevo sobre 210 m².
Presupuesto
P-2026-0044
Fecha: 2 de febrero de 2026 · Validez: 45 días
Obras y Reformas Cortijo S.L.
NIF: B44556677
C/ del Puntal 30, 28054 Madrid
Cliente
Comunidad de Propietarios C/ Alcocer 12
NIF: H12345678 · C/ Alcocer 12, 28025 Madrid
Partidas
1 · Medios auxiliares — montaje, alquiler 30 días y desmontaje de andamio
210 m² × 9,50 €
1.995,00 €
2 · Demolición — picado de revestimiento degradado y saneado de armaduras
64 m² × 21,00 €
1.344,00 €
2 · Demolición — retirada de escombro a gestor autorizado
1 ud × 420,00 €
420,00 €
3 · Albañilería — reparación de fisuras y reposición de mortero de cal
64 m² × 26,00 €
1.664,00 €
3 · Albañilería — rejuntado y remate de vierteaguas y albardillas
38 ml × 24,00 €
912,00 €
4 · Acabados — revestimiento monocapa e impermeabilización de paramentos
210 m² × 19,00 €
3.990,00 €
5 · Material aportado — mortero de cal, monocapa, malla y accesorios
1 ud × 2.475,00 €
2.475,00 €
Comprobación: 1.995 + 1.344 + 420 + 1.664 + 912 + 3.990 + 2.475 = 12.800 € de base; 12.800 × 0,10 = 1.280 € y total 14.080 €. El material aportado son 2.475 €, el 19,3% de la base. El art. 91.Uno.3 LIVA admite como destinatario a la comunidad de propietarios cuando se cumplen el resto de requisitos.
Los precios unitarios son de muestra para poder seguir la aritmética, no precios de mercado. El tipo aplicable y las obligaciones de la obra son responsabilidad del profesional; confírmalo con tu asesor.
El presupuesto de obra se pierde por lo que no se cobra.
«Metía el andamio dentro del precio del metro cuadrado y luego la obra se alargaba un mes.»
«Presentaba una hoja con un número al final y la comunidad la comparaba con otra de tres líneas.»
«Cuando al picar aparecía armadura oxidada, el trabajo extra lo acababa poniendo yo.»
Con los capítulos separados y sus mediciones, la comunidad puede comparar de verdad y tú puedes certificar por fases en vez de esperar al final.
Errores frecuentes al presupuestar una obra de albañilería
Diluir los medios auxiliares en el precio del trabajo. En el ejemplo el andamio son 1.995 €, el 15,6% de la base, y su coste depende de los días de alquiler, no de los metros reparados. Va en su capítulo.
No decir quién tramita y paga las licencias. La licencia de obra y la ocupación de vía pública para el andamio tienen coste y plazos. Si no consta quién las gestiona, se asumen el día que hacen falta.
Meter demolición y acabado en el mismo capítulo. Sin capítulos separados no se puede certificar por fases, y una obra de fachada se cobra por fases o se financia entera con tu dinero.
No prever el saneado que aparece al picar. En un edificio de los setenta aparecerá armadura oxidada. Conviene dejar escrito cómo se valora esa unidad y que se aprueba antes de ejecutarla.
No declarar el criterio de medición. Medir a cinta corrida o descontando huecos cambia el importe sin cambiar el trabajo. Escribe cuál usas y aplícalo siempre igual.
Presupuestar sin fecha de validez. Una comunidad tarda semanas en reunirse y votar. Si el precio del mortero y del alquiler del andamio se mueven, el que pierde es el que firmó sin caducidad.
Contenido informativo orientado al oficio. No sustituye el asesoramiento de tu gestoría ni la normativa técnica y urbanística aplicable a cada obra.
Lo que pesa cada capítulo sobre el presupuesto
La misma obra, repartida. Enseñar este reparto es lo que convierte un número al final de la hoja en una decisión que la comunidad puede votar.
| Capítulo | Importe | Peso sobre la base |
|---|---|---|
| 1 · Medios auxiliares (andamio) | 1.995,00 € | 15,6 % |
| 2 · Demolición y retirada | 1.764,00 € | 13,8 % |
| 3 · Albañilería de reparación | 2.576,00 € | 20,1 % |
| 4 · Acabados e impermeabilización | 3.990,00 € | 31,2 % |
| 5 · Material aportado | 2.475,00 € | 19,3 % |
| Base imponible | 12.800,00 € | 100 % |
| Total con IVA 10% | 14.080,00 € | — |
Comprobación: 1.995 + 1.764 + 2.576 + 3.990 + 2.475 = 12.800 €. El capítulo de demolición suma 1.344 € de picado y 420 € de retirada; el de albañilería, 1.664 € de reparación y 912 € de remates.
Cómo funciona
De la visita al patio al presupuesto aprobado en junta
Mides y agrupas por capítulos.
Superficie de fachada, metros de remate y unidades de retirada. Cada capítulo con sus partidas y su medición, tal y como se va a ejecutar la obra.
Escribes condiciones, validez y exclusiones.
Qué incluye el andamio, quién tramita la licencia, cómo se valora el saneado que aparezca y hasta cuándo vale el precio.
La comunidad acepta y facturas por fases.
La aceptación queda registrada con fecha. Cada capítulo terminado puede facturarse por separado, con su número correlativo y su cobro registrado.
¿Quieres ver cómo queda la factura de un trabajo de albañilería? Factura de albañil: ejemplo por capítulos →
Por qué SPUN para presupuestar obra de albañilería
Capítulos de verdad, no epígrafes.
Cada capítulo con sus partidas, su medición y su subtotal. Es lo que permite certificar una fase sin rehacer el documento.
Los medios auxiliares, con su peso a la vista.
El andamio deja de esconderse dentro del precio del metro y se puede discutir por lo que es: días de alquiler.
Del presupuesto aprobado a la factura.
Mismas partidas, mismas mediciones y el tipo configurado, por fases o de una vez. Diseñado para adaptarse a Verifactu.
Preguntas frecuentes sobre presupuestar albañilería
¿Qué capítulos lleva un presupuesto de albañilería?
Los del orden real de la obra: medios auxiliares, demolición y retirada, albañilería de reparación, acabados y material aportado. En el ejemplo son cinco capítulos con siete partidas y 12.800 € de base imponible.
¿Se incluye el andamio en el presupuesto de albañilería?
Sí, y conviene que sea un capítulo propio: su coste depende de los días de alquiler, no de los metros reparados. En el ejemplo son 1.995 €, el 15,6% de la base, la partida que más veces se diluye dentro del precio del trabajo.
¿Qué IVA lleva una obra de albañilería contratada por una comunidad de propietarios?
El art. 91.Uno.3 LIVA admite como destinatario a la comunidad de propietarios en obras de renovación y reparación de edificaciones destinadas a viviendas, con los mismos requisitos de antigüedad y de material aportado por debajo del 40%. En el ejemplo el material es el 19,3% y se aplica el 10%.
¿Cómo se certifica por fases una obra de albañilería?
Facturando por capítulos terminados o por certificación parcial: se mide lo ejecutado hasta la fecha y se emite una factura por esa parte, con su número correlativo. Sin capítulos separados en el presupuesto no hay contra qué medir.
¿Los paramentos se miden a cinta corrida o descontando huecos?
Las dos formas se usan, y ninguna es correcta por sí sola: lo que no vale es cambiar de criterio entre el presupuesto y la certificación. Deja escrito cuál aplicas —y, si mides a cinta corrida, que los remates de hueco van incluidos— para que la medición final no se discuta.
¿El presupuesto de albañilería tiene que ser Verifactu?
No. La obligación afecta a las facturas y al sistema con el que se emiten, no a los presupuestos. Las facturas de esta obra sí deberán emitirse con software conforme desde el 1 de enero de 2027 si eres sociedad, o desde el 1 de julio de 2027 si eres autónomo (BOE-A-2025-24446).
Presupuesta la obra capítulo a capítulo.
Pruébalo gratis.
Medios auxiliares, demolición, reparación y acabados con su medición y su peso sobre el total.
Sin esconder el andamio dentro del precio del metro cuadrado.