Morosidad en la construcción: cuánto se tarda en cobrar y qué dice la ley

Cuánto se tarda en cobrar en construcción

Si trabajas en obra y tienes la sensación de que siempre estás esperando un pago, los datos te dan la razón. Según el Observatorio de Morosidad de CEPYME del segundo semestre de 2025, publicado en abril de 2026, el periodo medio de pago de las empresas españolas fue de 80,5 días en 2025. CEPYME calcula que eso supera en un 34 % el máximo legal de 60 días.

La construcción está peor que la media. Según el mismo observatorio, en el cuarto trimestre de 2025 el sector pagó a 96,5 días, frente a 90,4 días en el mismo trimestre de 2024. Y no fue un trimestre aislado: según el observatorio del primer trimestre de 2025, la construcción ya estaba entonces en 93,4 días.

Hay un dato más que explica el día a día de muchos profesionales. Según CEPYME, en el cuarto trimestre de 2025 solo el 30,4 % de los importes facturados por las empresas se cobró puntualmente o por anticipado, frente al 32,6 % un año antes. Dicho de otra forma: lo normal es cobrar tarde.

Las microempresas, que es donde está la mayoría de autónomos y pequeñas empresas de reformas e instalaciones, tampoco salen bien paradas. Según el mismo informe, su periodo medio de pago fue de 80,7 días de media en 2025, 2,3 días más que en 2024.

Qué significa esto para quien trabaja en obra

Un periodo medio de pago de más de 90 días tiene una consecuencia muy concreta: durante tres meses estás financiando a tu cliente. Mientras tanto, los materiales, las nóminas, las cuotas y los impuestos se pagan en su fecha, no cuando cobras.

En la obra esto se agrava por la cadena. El promotor paga tarde a la constructora, la constructora paga tarde al instalador y el instalador paga a su proveedor de material cuando puede. El último de la fila, que suele ser el autónomo o la empresa pequeña, es quien soporta el retraso con menos colchón.

En Spun lo vemos de forma repetida: el dinero de una obra rara vez se pierde de golpe. Se pierde poco a poco, en facturas que nadie revisa hasta que ya llevan semanas vencidas, en un cobro parcial que no se apuntó y en una certificación que se envió tarde porque había otra urgencia. El retraso que no se ve a tiempo acaba siendo dinero que no se recupera o que cuesta mucho recuperar.

Lo que dice la ley sobre los plazos de pago entre empresas

La norma de referencia es la Ley 3/2004, de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales. Según su texto consolidado en el BOE:

• Plazo por defecto. Si no se ha pactado otra cosa, el plazo de pago es de 30 días naturales desde la recepción de la mercancía o la prestación del servicio (artículo 4).
• Plazo máximo. Las partes pueden ampliar ese plazo por acuerdo, pero nunca por encima de 60 días naturales (artículo 4).
• Intereses de demora. Si el cliente se retrasa, debe intereses. Si el contrato no fija otro tipo, el legal es el que aplica el Banco Central Europeo más ocho puntos porcentuales (artículo 7).
• Costes de cobro. El acreedor tiene derecho a una cantidad fija de 40 euros, que se añade a la deuda principal sin necesidad de pedirlo expresamente (artículo 8).

Hay un límite que conviene tener claro. Según el artículo 3 de la misma ley, quedan fuera los pagos en operaciones en las que intervienen consumidores. Es decir, todo lo anterior vale cuando tu cliente es una empresa, una comunidad gestionada por un administrador o un profesional, pero no cuando es un particular que reforma su casa. Para ese caso, lo que te protege es lo que pactes por escrito antes de empezar. Lo explicamos en la guía sobre cómo cobrar una reforma a un cliente particular.

Por qué la ley no basta

Tener derecho a cobrar intereses no es lo mismo que cobrarlos. Pocos profesionales reclaman los 40 euros o los intereses de demora a un cliente con el que quieren seguir trabajando, y es comprensible: la constructora que paga tarde es también la que te da la siguiente obra.

Por eso creemos que el problema de los cobros en construcción no se resuelve solo con normas. Se resuelve antes, con tres cosas que dependen del propio profesional:

1. Que el plazo esté escrito. Un presupuesto o contrato que dice «pago a 30 días desde la fecha de factura» cambia la conversación cuando llega el retraso. Repasamos qué cláusulas incluir en la guía de cláusulas del contrato de reforma.
2. Que cada factura lleve su vencimiento. Sin fecha de vencimiento no hay retraso que medir ni intereses que calcular.
3. Que alguien mire lo vencido cada semana. Muchos impagos largos empiezan siendo un retraso de pocos días que nadie reclamó.

La obra la hacen varios, y lo que se acuerda entre ellos tiene que quedar registrado y conectado con lo que se factura y se cobra. Cuando cada parte guarda su trozo en un sitio distinto, el que paga los huecos suele ser el más pequeño. Es la misma idea que desarrollamos en la obra ya está digitalizada, el problema es que vive en el WhatsApp.

Lo que cambia con la factura electrónica obligatoria

Aquí viene la novedad que puede cambiar las cosas. Según la Agencia Tributaria, la Orden HAC/1028/2026, publicada en el BOE el 5 de octubre de 2026, entró en vigor el 6 de octubre y pone en marcha el calendario de la factura electrónica obligatoria entre empresas y profesionales:

• 6 de octubre de 2027: empresarios y profesionales con un volumen de operaciones superior a 8 millones de euros.
• 6 de octubre de 2028: el resto de empresarios y profesionales.
• 6 de octubre de 2029: personas físicas y entidades en régimen de atribución de rentas, para la obligación de informar sobre el estado de las facturas y de los pagos.

Según el texto de la Orden HAC/1028/2026 publicado en el BOE, el destinatario de la factura tendrá que comunicar a la solución pública el rechazo, el pago completo y las fechas de vencimiento. La misma orden establece que el acceso a la solución pública de la Agencia Tributaria será gratuito para los usuarios. Y según el despacho Finreg360, el destinatario dispondrá de un plazo máximo de cuatro días naturales desde el pago para comunicarlo, sin contar sábados, domingos ni festivos nacionales.

¿Qué significa en la práctica? Que cuándo se paga cada factura dejará de ser algo que solo saben el que paga y el que cobra. Será un dato registrado. Para el profesional que sufre retrasos crónicos, eso es una buena noticia: el cliente que paga tarde lo hará con su fecha de pago comunicada.

Para quien factura poco, la obligación llega en 2028 y no hace falta cambiar nada este año. Lo que sí tiene sentido desde ya es acostumbrarse a trabajar con lo que el nuevo sistema va a pedir: facturas con vencimiento, cobros registrados con su fecha y un historial ordenado de cada cliente.

Qué hacer desde hoy

Sin esperar a 2027 ni a 2028, estas medidas reducen el tiempo que pasas financiando a tus clientes:

• Pacta el plazo antes de empezar y escríbelo en el presupuesto aceptado. Con empresas, recuerda que el máximo legal son 60 días.
• Cobra por hitos en vez de al final. Anticipo al aceptar, pagos por fases y certificaciones mensuales en obras largas. Ninguna deuda grande, ningún impago grande.
• Pon fecha de vencimiento en cada factura y revisa cada semana qué está vencido y de quién.
• Reclama pronto y por escrito. Un recordatorio al día siguiente del vencimiento funciona mejor que una llamada a los dos meses.
• Si el retraso se alarga, sigue un orden: aviso, requerimiento formal y, si hace falta, vía judicial. Lo detallamos paso a paso en la guía de impagos en reforma.

En Spun la factura sale del presupuesto que aceptó el cliente, cada cobro se registra contra su factura y en el listado de facturas ves de un vistazo cuánto tienes pendiente de cobro en total. No reclama por ti, pero hace que el retraso se vea a tiempo.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• CEPYME: Observatorio de Morosidad, segundo semestre de 2025
• CEPYME: Observatorio de Morosidad, primer trimestre de 2025
• BOE: Ley 3/2004, de medidas de lucha contra la morosidad, texto consolidado
• BOE: Orden HAC/1028/2026, de 2 de octubre
• Agencia Tributaria: solución pública de facturación electrónica
• Finreg360: factura electrónica entre empresarios y profesionales